Золотые правила договора аренды офисного помещения

26.01.2019

Договор аренды офиса, как его заключить, на что обратить внимание и чего опасаться арендатору.

Для бизнеса любого формата во многих случаях требуется офисное помещение. В большинстве случаев офисное помещение предоставляется в аренду. На что обратить внимание в процессе заключения договора аренды офиса и как избежать неприятностей нам рассказал основатель юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» — Андрей Артюшенко.

• С какими потенциальными рисками может столкнуться арендатор?
• Есть так называемые очевидные риски, на которые многие арендаторы не обращают внимания. Перед подписанием договора на аренду офисных помещений я рекомендую обратить внимание на следующие:Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем простое юридическое действие, но на практике, как это ни удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко. Если право на сдачу в аренду офисного помещения у арендодателя отсутствует, договор будет не действительным , согласно Гражданского кодекса Республики Казахстан. Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий органов государственных доходов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать данное офисное помещение в аренду. Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор. Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности или справку из egov. Если это субаренда, то необходимо ознакомится с условиями основного договора, так как Гражданским кодексом установлены некоторые ограничения при передаче в субаренду.

При заключении договора аренды офисного помещения нужно обязательно требовать план офиса

План обязательно должен быть приложен к договору, так как часто не совпадает информация либо вообще невозможно определить какое помещение и где Вы арендуете. Важно понимать, за что Вы будете платить арендную плату. Иногда в арендуемую площадь включают часть площади общего пользования, что не является корректным с точки зрения закона.

Текущий ремонт

Зачастую этого нет в договоре аренды офисного помещения, но в Гражданском кодексе у нас сказано, что текущий ремонт выполняется арендатором, если иное не установлено в договоре.

Расчет потребление коммунальных услуг в помещениях общего пользования.

Возможен вариант навязывания арендатору уплаты за потребленные коммунальные услуги на территории общего пользования. Для обоснования подобного требования арендодателя должны быть объективные особенности расположение офисного помещения. Поэтому надо тщательно смотреть, что арендодатель приписывает к потребленным коммунальным услугам на территории общего пользования, какую формулу использует и так далее.

Перед тем как арендовать офис запросите у арендодателя письмо о намерении.

Это делается для того чтобы арендатор заранее определить свои коммерческие риски и все предполагаемые затраты. В этот список должен входить расчет оплаты коммунальных услуг в местах общего пользования, маркетинговые сборы если они есть, то, как они высчитываются и как оплачиваются, штрафы за досрочное расторжение договора аренды офисного помещения. Если бы арендатору выдавалась такая информация изначально, то было бы меньше споров в процессе подписания договора. Но, к сожалению смотря на рынок многие договоры аренды офисного помещения, подписываются вслепую.

Как избежать неприятностей при заключении договора?

Очень часто арендатору не понятна юридическая терминология. Рекомендую добиваться до конца понимания условий договора. Потому что я сам много раз сталкивался, с тем, что арендодатель пытается объяснить одно, а пишет, к сожалению другое в договоре аренды офисного помещения. Поэтому только совместными усилиями можно понять, что конкретно хочет арендодатель. Так же рекомендую писать договоры более простым языком. Мы юристы любим, усложнять договор аренды офисного помещения. Иногда эти усложнения нужны, когда мы говорим, о каких -то, сложно структурированных продуктах с международным финансированием или с международными клиентами и тому подобное. Но когда мы говорим о двух резидентах, которые, по сути, не являются юристами зачастую это обыкновенное хозяйственное товарищество, то чем проще вы используете язык, тем лучше. И еще рекомендую подписывать каждую страницу договора, чтобы не одна из сторон не могла заменить лист, тем самым его не нужно будет подшивать.

Расскажите об условиях регистрации договора аренды офисных помещений?

Договор аренды офисного помещения регистрируется, если срок его действия составляет более одного года. На практике заключаются договоры на 11 месяцев, которые по окончанию срока автоматически перезаключаются, если стороны не захотят его расторгнуть – надо понимать что, такой договор принадлежит регистрации. Но если арендатор четко знает, что будет сидеть в арендуемом офисном помещении больше года, я бы порекомендовал заключить договор сразу на весь срок аренды ,так как его можно будет не только зарегистрировать, но и зафиксировать порядок расчета коммунальных платежей и арендную ставку согласно Гражданского кодекса РК.

Заключать ли новый договор, если сменится собственник здания?

У многих есть боязнь, что вдруг смениться собственник у офисного комплекса. Боязнь абсолютно нечем не обоснована, так как в Гражданском кодексе есть статья, которая четко говорит, что если собственник меняется, то предыдущий договор аренды офисного помещения продолжает иметь юридическую силу. Арендатор не обязан переподписывать договор.

Законно ли повышать арендную ставку при поднятии курса доллара?

Могу сказать однозначно, что наше законодательство позволяет привязать стоимость арендной платы к курсу доллара, есть механизмы и пути для закрепления. Но, правила действуют только для долгосрочных контрактов. То есть если у вас договор аренды офисного помещения заключен на 11 месяцев и если в течении этих месяцев вам пытаются поднять арендную ставку, ссылаясь на повышения курса доллара – это не законно. Потому что только в долгосрочных контрактах есть возможность повышения арендной платы из-за изменения курса, и то, при наличии соответствующих условий в договоре. К сожалению не все это знают.

Возможно, ли в договоре аренды офисного помещения прописать абсолютно все риски?

Не которые говорят, что условиями договора нельзя оговорить все риски, на самом деле это возможно, если вы конечно знаете предмет — только в грамотно прописанных условиях договоров, там где стороны прекрасно владеют предметом и понимают какие риски могут возникнуть, а какие нет, может быть прописано все что вам нужно. Поэтому именно профессиональная консультация может помочь закрыть, как можно больше рисков.
Использовать формы и шаблоны я не рекомендую. Потому что законодательство часто меняется, появляется новая практика, новый опыт и все это должно попадать в тексты, а шаблон этого не отражает, ведь шаблоны, как правило, много лет не актуализируются. Очень важно на все это обращать внимание.Казалось бы, простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим правилам делового оборота. Большинство компаний для решения этого вопроса нанимают брокера, который занимается поиском подходящей недвижимости. Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: месторасположение, класс бизнес-центра, наличие парковочных мест, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого договора лучше нанять юриста, имеющего соответствующий опыт.

Мы готовы помочь вам с заполнением вашего объекта коммерческой недвижимости или с поиском подходящего помещения для вашей компании.

Для этого подайте заявку через наш call-центр: 8 700 791-96-96.