Как понять, что бизнес-центр умирает и что с этим делать.

26.01.2019

Портал Arenda.kz решил выяснить, по каким критериям можно понять, что бизнес-центр стагнирует. Мы подготовили своеобразный чек лист, по которому можно понять, насколько хорошо работает отдел аренды и управляющая компания в целом.

1. Увеличение или сохранение доли вакантных помещений, срок экспонирования которых составляет более шести месяцев.Причиной этого может стать:
   — сокращение числа обращений от потенциальных арендаторов
   — уменьшение просмотров помещений при наличии вакантных офисов
   — отсутствие мероприятий по поддержанию технического состояния объект
   — наличие арендных ставок, выходящих за рамки рыночных, и отсутствие гибких условий для Арендаторов
   -некачественная работа управляющей компании
2. Тревожным сигналом сигналом о фазе стагнации может являться доля пустующих площадей 25% и выше. К примеру, на рынке аренды офисов в г. Астана вакансия в некоторых внешне благополучных бизнес-центров достигает 30-40%. Однако для объекта, только выходящего на рынок или находящегося в стадии реконцепции, вакансия в 30% — обыденная ситуация.
3. Отсутствие концепции здания, целевой группы и сообщества арендаторов. При аренде офисов в г. Астана и г. Алматы некоторые компании обращают внимание на текущий состав арендаторов, их высокое качество повышает привлекательность здания для других клиентов. Также устойчивый пул арендаторов положительно сказывается на доходности объекта, который испытывает проблемы со сменой арендаторов меньше, чем их конкуренты с нестабильным составом.
4. Снижение арендных ставок в текущих рыночных условиях вряд ли можно считать индикатором стагнации бизнес-центра. Динамика арендной ставки во многом зависит от развития рынка, роста конкуренции. К примеру, в Астане рынок бизнес-центров уже близок к перенасыщению, к 2018 году объем рынка достигнет 1, 6 млн. кв.м. Договоры аренды рано или поздно подходят к концу, арендаторы начинают вести переговоры о снижении ставок. Если собственник реализует правильную политику, то у него может снизиться доход от аренды, так как он скорее пойдет на компромисс, но не отдаст своих резидентов конкурентам и не допустит серьезного финансового провала. Сегодня это естественное развитие событий, и иного при текущем уровне вакансии быть не может.
5. Низкая удовлетворённость арендаторов сервисом на объекте. Некоторые арендаторы съезжают из бизнес-центров именно по этой причине, как в Астане, так и в Алматы.

Что же можно посоветовать делать собственникам, чтобы не превратить свой объект в пустующий объект со всеми вытекающими последствиями?
Необходимо знать свое конкурентное окружение и понимать, что хочет потенциальный арендатор и что он может найти в других здания, схожих по расположению и классу.
Дополнительные бонусы. Некоторые собственники бизнес-центров ищут новые пути удержания клиентов и привлечения новых, создавая добавленную стоимость своим комплексам. Например, предлагают арендаторам каникулы. Некоторые из них готовы брать на себя затраты по fit out, чтобы предоставить клиентам уже готовый, сделанный в соответствии с их требованиями, офис.
Еще один способ быстрее сдать пустующие офисные площади в аренду – сделать из большого офисного пространства маленькие офисные блоки до 100 кв.м.
Разумеется, нужно разговаривать не только с действующими, но и выезжающими арендаторами, если причина в неудовлетворительном обслуживании здания – нужно поработать с управляющей компанией, если же собственник сам управляет зданием, нужно повысить качество обслуживания арендаторов, качество работы отдела аренды.
Что касается оптимизации расходов и смены управляющей компании при стагнации бизнес-центров, тут нет однозначного мнения. Нужно также соизмерять OPEX и CAPEX: существенное сокращение операционных расходов повлечет за собой рост капитальных расходов (экономия на обслуживании оборудования приведет к его поломке, а впоследствии – дорогостоящей замене). Если же управляющая компания демонстрирует свой непрофессионализм, не справляется со своими обязанностями, если есть жалобы от арендаторов либо сам собственник видит, что работа управляющей компании оставляет желать лучшего, смена компании является не только технически возможным, но и единственно верным шагом.
Мы хорошо понимаем, какие условия предложить арендаторам, чтобы они были выгодны в перспективе долгосрочной совместной работы для всех сторон: собственника объекта и арендатора.
Наши услуги брокериджа для Собственников объектов в г. Астана и г. Алматы:

• Маркетинг рынка
• Разработка концепции здания
• Продвижение объекта на рынке
• Привлечение арендаторов на объект с полным сопровождение сделки
• Ротация арендаторов на объекте

Мы готовы помочь вам с заполнением вашего объекта коммерческой недвижимости или с поиском подходящего помещения для вашей компании.

Для этого подайте заявку через наш call-центр: 8 700 791-96-96.